C’è l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione? Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
Per la registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore), è possibile far riferimento a queste regole generali.
Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c’è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo:
la cedolare secca, che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonchè delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.
Cosa devo fare in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione?la risoluzione anticipata del contratto di locazione può essere effettuata sia telematicamente sia presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto:
la risoluzione telematica può essere effettuata utilizzando il software client Contratti di locazione o l’applicazione web Pagamenti registro web (disponibile sul sito Internet dell’Agenzia).
la risoluzione in ufficio va effettuata mediante un versamento di 67 Euro con modello F23 e codice tributo 113T. Nel modello devono essere indicati gli estremi del contratto. Successivamente, l’attestato di versamento, unitamente al modello 69, deve essere presentato, entro 20 giorni dal pagamento, all’ufficio dell’Agenzia delle entrate dove è stato registrato il contratto.
NB 1: per i contratti di locazione registrati con i modelli Siria e Iris la risoluzione è effettuabile presso gli uffici dell’Agenzia.
NB 2: se si è optato per il regime della cedolare secca non è dovuta alcuna imposta e la risoluzione va comunicata, entro 30 giorni, esclusivamente presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto, utilizzando il modello 69.
NB 3: in caso di risoluzione anticipata, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo patuito per l’intera durata, ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella della risoluzione.
Durante il periodo di applicazione della cedolare secca posso aggiornare il canone di locazione? No, per il periodo di durata dell’opzione è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualunque titolo (compresi gli aggiornamenti ISTAT), anche se la facoltà è prevista nel contratto di locazione.
Ho optato per la cedolare secca quando ho registrato il contratto di locazione. Devo fare qualcosa alla scadenza delle successive annualità contrattuali? No, l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto produce i suoi effetti fino alla scadenza del contratto.
Una società che dà in locazione appartamenti a uso abitativo può optare per il regime della cedolare secca? No. Non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali.
Posso applicare la cedolare secca anche a un contratto di locazione a uso transitorio? Anche ai contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno? Sì, il regime della cedolare secca può essere applicato a tutti contratti di locazione di immobili a uso abitativo, anche di durata inferiore a trenta giorni nell’anno.
Per registrare un contratto di locazione a uso abitativo con opzione per la cedolare secca devo versare l’ imposta di registro? Devo mettere il bollo sui contratti da registrare? No. Sul canone di locazione annuo si applica un’imposta fissa (21% o 15%, ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017) che sostituisce sia l’Irpef e relative addizionali che le imposte di registro e bollo.
Posso pagare il canone di locazione versando l’importo su una carta PostePay del locatario, rispettando la nuova norma di tracciabilità dei pagamenti e senza possedere un conto corrente bancario?
Si, è possibile. Il ministero del’Economia e delle Finanze ha chiarito che i pagamenti di somme inferiore a 1.000 euro (articolo 49 del decreto legislativo n.231 del 2007) possono essere effettuati anche in contanti. E’ però necessaria una prova documentale chiara che attesti che quel trasferimento di contanti è giustificato dal pagamento del canone di locazione.
Al momento della registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, è obbligatorio allegare l’attestato di prestazione energetica (APE)? In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’ APE al contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192).
Quali sono le Agevolazioni fiscali per il locatore e il conduttore che stipulano un contratto di tipo Agevolato? Il Locatore avrà diritto:
1. alla riduzione dell’imponibile IRPEF del 30% ( per un totale pari al 33,5 % );
2. alla riduzione dell’imposta di registro al 30%;
3. all’eventuale riduzione IMU se deliberata dal Comune.
Il Comune di Reggio Calabria ha deliberato, a far data dal 1° Gennaio 2015, l’aliquota IMU del 6 per mille!!
Il Conduttore avrà diritto:
1. agli sconti IRPEF previsti dalla legge pari a
– euro 495,80 per redditi familiari fino a Euro 15.493 annui,
– euro 247,90 per redditi familiari tra euro 15.494 ed euro 30.987 annui.
2. alla riduzione dell’imposta di registro.
Inoltre il locatore potrà stipulare i contratti agevolati con opzione della cedolare secca con i seguenti benefici:
• il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e viene tassato con un aliquota del 10%;
• esenzione dell’Irpef e le addizionali sul reddito degli affitto;
• esenzione dell’imposta di registro e il l’imposta di bollo alla registrazione del contratto.
Il contratto a canone concordato:
La Legge 431/98 introduce una nuova tipologia contrattuale: quella a canone concordato, che prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione in cui la durata del contratto, il valore del canone ed altre condizioni contrattuali non vengono stabiliti tra le parti individuali ma tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini di concerto con le istituzioni interessate (Ministero dei Lavori Pubblici e Comune).
Questa tipologia di contratto si applica però esclusivamente nei comuni ad alta tensione abitativa, nella nostra provincia i Comuni che compaiono sono Reggio Calabria, Gioia Tauro e Palmi.
La durata del contratto è prevista dal legislatore in tre anni, dal testo del quinto comma dell’articolo 2 ” il contratto deve intendersi prorogato ex legge di due anni ” ( da qui la dicitura contratto 3+2 ). Al termine dei cinque anni, se le parti non troveranno un nuovo accordo e se il locatore avrà tempestivamente disdettato il contratto, lo stesso si intenderà risolto e il conduttore dovrà rilasciare l’immobile; la disdetta deve essere sempre inviata almeno sei mesi prima della scadenza di contratto e preferibilmente a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.