CEDOLARE SECCA: IMPORTANTI NOVITA’
Riepilogo delle disposizioni principali
La cedolare secca sugli affitti è un’imposta che, se scelta, sostituisce quelle ordinariamente dovute sulle locazioni e, cioè:
- l’Irpef e le addizionali sul reddito degli affitti
- l’imposta di registro e il l’imposta di bollo alla registrazione
E ancora:
- l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
- l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
CHI PUO’ SCEGLIERLA
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.
L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.
Contitolarità
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
REQUISITI DEGLI IMMOBILI PER ESERCITARE L’ OPZIONE
L’opzione può essere esercitata in relazione alle unità immobiliare a uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
Sono interessate, quindi, soltanto:
- le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
- le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.
Contratti misti
Se il contratto di locazione è relativo a unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calcolata:
- sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
- sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.
COMUNICAZIONE DA INVIARE AL CONDUTTORE
- Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario).
- La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
COME SI CALCOLA
L’importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
COME SI VERSA
L’imposta sostitutiva segue le regole dell’Irpef: acconto e saldo. A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
Acconto
Il pagamento dell’acconto va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013), se l’importo è inferiore a 257,52 euro
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
- la prima, del 40%, entro il 16 giugno (nel 2013, 17 giugno; oppure 8 luglio per le persone fisiche che fruiscono della proroga concessa ai soggetti interessati dagli studi di settore)
- la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013).
In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. In tale periodo d’imposta il reddito derivante dall’immobile è stato infatti assoggettato a Irpef. Inoltre, l’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile.
Saldo
Il versamento del saldo va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% (nel 2013, 17 giugno oppure 8 luglio per le persone fisiche che fruiscono della proroga concessa ai soggetti interessati dagli studi di settore, senza maggiorazione; 20 agosto con la maggiorazione).
Versamento
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.
DURATA DELL’ OPZIONE
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (30 giorni dalla scadenza di quella precedente) e obbliga al versamento della stessa.
Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
EFFETTI DELLA CEDOLARE SUL REDDITO
Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
- il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).