Caduta intonaco da balcone aggettante: chi risarcisce?
Chi risponde della mancata manutenzione delle parti di un edificio che provoca un danno a terzi. Quando paga il condominio e quando il singolo proprietario.
Era una vita che non transitavi da quella via. Passare davanti a quell’edificio è questione di pochi secondi. Inopportuni e quasi fatali perché, proprio in quel momento, si stacca un pezzo d’intonaco non dal primo piano ma dal punto più alto, dal cornicione, e ti manca la testa di poco ma ti centra una spalla, procurandoti una lesione. La tua prima preoccu
pazione è quella di andare al pronto soccorso per vedere se hai rotto qualcosa, perché il dolore c’è. Dopodiché, pensi: «Caduta intonaco staccato significa richiesta risarcimento danni». Sì, ma a chi va fatta, visto che si è trattato di un cornicione?
Era una vita che non lasciavi la macchina in quella via. Il tempo di fare una commissione nell’ufficio che c’è dall’altra parte della strada e quando torni a prendere la tua auto, ti trovi la sorpresa: ci sono dei calcinacci che sono staccati dall’edificio accanto e sono caduti sopra il cofano. Il danno è consistente. A chi fare la richiesta per il risarcimento dei danni?
La caduta dell’intonaco staccato ha rilevanza sia civile sia penale. A monte, c’è sempre il dovere del proprietario dell’immobile di effettuare la manutenzione necessaria ad evitare eventuali incidenti di questo tipo. Detto questo, bisogna identificare il responsabile della mancata manutenzione, vale a dire se si tratta del condominio o del singolo proprietario di un appartamento, in base al fatto che i calcinacci si siano staccati da una parte comune o da una proprietà privata. Vediamo come stanno le cose e, in caso di caduta dell’intonaco staccato, come e a chi fare la richiesta di risarcimento dei danni.
Caduta intonaco: cosa dice il Codice civile
La normativa sul Codice civile che riguarda la caduta di intonaco staccato fa riferimento all’articolo 2053 e attribuisce espressamente al proprietario dell’edificio la responsabilità di eventuali danni causati dalla rovina dell’immobile e del conseguente distacco di calcinacci.
Poche le eccezioni alla regola: non è punibile il proprietario nel caso in cui riesca a dimostrare che la caduta dell’intonaco non è stata provocata da un difetto di manutenzione o da un vizio di costruzione. Non lo è nemmeno che l’intonaco si stacca per un motivo legato al caso fortuito, alla forza maggiore, a fatti posti in essere da terzi o dallo stesso danneggiato. Insomma, quando il proprietario dell’edificio è completamente estraneo alle cause che hanno provocato l’incidente. Si può trattare, ad esempio, di una scossa di terremoto, di una violenta grandinata, di un fulmine.
Se non si riesce a dimostrare una circostanza del genere, la responsabilità è posta in capo al proprietario dell’immobile da cui si è staccato l’intonaco, come più volte ribadito dalla Cassazione. Egli, infatti, ha il dovere di cura, protezione e vigilanza del suo bene e risponde dell’eventuale inottemperanza, come detto, fino a prova contraria.
Elemento non trascurabile: la normativa usa l’espressione «edificio» indipendentemente dalla sua destinazione d’uso (abitativa o commerciale, per intendersi), mentre per «costruzione» intende «qualsiasi opera umana ancorata al suolo indipendentemente dal materiale e dalla funzione». Rientrano, quindi, non solo i muri perimetrali ma anche quelli interni, terrazzi, balconi, ecc.
Caduta intonaco: cosa dice il Codice penale
Si può finire in carcere perché un pezzo di intonaco si stacca da solo da un balcone e colpisce un passante? Certo che si può. L’articolo 677 del Codice penale punisce il proprietario di un edificio o di una costruzione (abbiamo appena visto la definizione di entrambi i termini) che minacci rovina, o chi per lui è tenuto alla loro vigilanza e custodia. Insomma, se uno si accorge che c’è il rischio di distacco dell’intonaco dal proprio balcone, dal cornicione o dalla facciata del suo edificio e non muove un dito per sistemarlo, dovrà assumersi la responsabilità di un eventuale danno nel momento in cui avverrà il distacco.
Il solo fatto di non sistemare quelle parti dell’edificio che minacciano rovina è punito con la sanzione pecuniaria da 154 a 929 euro. Ma la posizione del proprietario «pigro» che non si è preoccupato di rimuovere il pericolo si aggrava se c’è un rischio per le persone, cioè per i passanti che potrebbero essere colpiti dall’intonaco che si stacca. In questo caso, il Codice prevede l’arresto fino a sei mesi o l’ammenda non inferiore a 309 euro. Il reato in questione si chiama «omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina».
Per completezza, occorre precisare che per «rovina» si intende l’elemento strutturale dell’edificio, anche accessorio, che deteriorandosi può procurare un danno a terzi [1]. Non vengono considerati, però, elementi e manufatti che non fanno parte della struttura dell’edificio.
Caduta intonaco: durante i lavori in corso chi ne risponde?
Di norma, e per legge, quando si apre un cantiere per sistemare la facciata o altre parti di un edificio l’impresa deve prevedere delle misure di sicurezza per evitare che, durante i lavori, qualche calcinaccio possa provocare un danno a terzi. Tuttavia, può capitare che, per qualche motivo, il danno non si riesca ad evitare.
La giurisprudenza ha stabilito che, anche in questo caso, la responsabilità gravi a carico del proprietario dell’edificio, che ha l’onere di controllare il regolare svolgimento delle opere. Tale responsabilità di custodia e di vigilanza, infatti, rimane anche con un regolare contratto d’appalto firmato con l’impresa: se quest’ultima si dimostra incompetente o imprecisa nel predisporre le protezioni o le impalcature, è dovere del proprietario farlo notare e prendere i dovuti provvedimenti per garantire l’incolumità dei passanti, al di là delle eventuali responsabilità o corresponsabilità dell’impresa appaltatrice.
Caduta intonaco: quando è responsabile il danneggiato?
In certe occasioni, se cade un pezzo di intonaco staccato in testa ad un passante, la colpa non è sempre degli altri: potrebbe essere ritenuto responsabile del danno subìto.
Succede, ad esempio, quando una persona che frequenta la zona in cui un edificio si dimostra pericolante ed insiste nel transitare nelle immediate vicinanze dell’immobile. Quando il danneggiato conosce bene la situazione e, nonostante ciò, mantiene un comportamento rischioso anziché transitare altrove (ad esempio, sul marciapiede dall’altra parte della strada), può vedersi accollata la colpa.
È quello che succede quando chi passa tutti i giorni in bicicletta su una strada che conosce bene, sa dell’esistenza di una buca ma non prende una strada alternativa: la volta che la prende in pieno e cade, è inutile che vada a chiedere i danni al Comune.
Caduta intonaco da balcone incassato: chi risarcisce?
Fin qui, abbiamo visto le responsabilità del proprietario di un edificio in caso di caduta di intonaco staccato. Ma bisogna fare una distinzione quando si deve andare a chiedere il risarcimento del danno. Se si tratta di un immobile unifamiliare, non c’è alcun dubbio su chi deve essere il destinatario della richiesta di risarcimento. Ma se il fatto avviene sotto un condominio, per un pezzo di intonaco o un calcinaccio caduto da un balcone, chi ne risponde? Il condominio in quanto tale o chi abita nell’appartamento in cui si trova il balcone pericolante?
Ecco dove serve fare la distinzione: esistono balconi incassati e balconi aggettanti, cioè sporgenti rispetto alla struttura dell’edificio.
Nel caso in cui il pezzo d’intonaco che ha provocato il danno si sia staccato da un balcone incassato, conta la parte da cui si è staccato il pezzo precipitato a terra. Se il distacco è avvenuto dalla parte frontale del balcone che viene considerata parte integrante della facciata, il risarcimento del danno è a carico del condominio, poiché viene considerata una parte comune dell’edificio. Lo stesso vale per il parapetto e per la soletta del balcone [2] se hanno una funzione estetica: manutenzione e vigilanza sono a carico del condominio, che dovrà farsi carico del risarcimento.
Diverso il discorso se l’intonaco si stacca da altre parti del balcone o quando il lato frontale non viene considerato parte della facciata: in questi casi, il risarcimento è a carico del singolo proprietario. Con un’eccezione: che il distacco sia stato provocato da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore: qui, sarebbe il vicino di sopra a pagare.
Caduta intonaco da balcone aggettante: chi risarcisce?
Se l’intonaco precipitato a terra si è staccato da un balcone aggettante, vale a dire uno di quelli che sporgono dalla struttura dell’edificio, a rispondere dell’eventuale danno causato a terzi è il singolo proprietario, dato che non si può parlare di parti comuni del condominio ma di un balcone di proprietà esclusiva [3]. Tranne per quanto riguarda frontalini ed elementi decorativi poiché, secondo la Cassazione, contribuiscono al decoro e all’estetica dell’intero edificio.
Risarcimento a carico del condominio anche per i balconi delle unità abitative di proprietà comune, come quello dell’appartamento del custode, e per quelli a cui si accede da uno spazio comune, ad esempio dalle scale.
fonte laleggepertutti