Quotidiano Del Condominio19 novembre 2021
Esigenze abitative del conduttore; locazione e determinazione del valore della controversia; risoluzione del contratto; canone mensile moltiplicato per i mesi di durata della locazione.
Durata minima della locazione
La durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni e che se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Le disposizioni della legge citata vanno integrate con quanto previsto dalla L. 431/1998, in forza della quale, per le locazioni di immobili ad uso abitativo, le parti hanno in sostanza un’autonomia contrattuale limitata essendo libere nella determinazione del canone ma vincolate al limite minimo di quattro anni di durata con rinnovo automatico per altri quattro anni.
Nulla impedisce loro, in ogni caso, di convenire una durata maggiore. Inoltre se il contratto concluso a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, la sua dura minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di accordo tra le parti o in assenza delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore.
Tribunale Crotone sez. I, 25/05/2021, n.497
Contratti di locazione pluriennali: l’imposta di registro è annuale
Nel caso di contratti di locazione a durata “pluriennale”, l’imposta dovuta al momento della registrazione va determinata sulla base della frazione annuale dell’ammontare complessivo dei canoni pattuiti, in quanto corrispettivo contrattualmente previsto in importi e termini già distinti per anno. Il tributo ha, dunque, carattere annuale.
Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XVII, 30/03/2021, n.1266
Omessa registrazione del contratto di locazione
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione, la presunzione “iuris tantum” di durata del contratto per i quattro periodi di imposta anteriori a quello di accertamento, di cui all’art. 41-ter, comma 2, d.P.R. n. 600 del 1973, può essere superata dal contribuente anche attraverso una prova contraria di tipo presuntivo, purché fondata su un fatto noto provato documentalmente.
Cassazione civile sez. trib., 17/06/2021, n.17320
Subentro del curatore nei contratti di durata
L’articolo 74 della legge Fallimentare, nello stabilire che il curatore che subentra in un contratto ad esecuzione continuata o periodica deve pagare integralmente anche il prezzo delle consegne già avvenute o dei servizi già erogati, non costituisce attuazione concreta di un principio generale attinente alla natura del contratto, ma detta una disciplina di carattere eccezionale, che non può trovare applicazione in tutti gli altri casi di continuazione del rapporto, nel corso di procedure concorsuali, cui tale disciplina non sia espressamente estesa.
Nei contratti di durata, quale quello di locazione immobiliare – in cui all’unità sinallagmatica della fase genetica corrisponde la continuità della fase esecutiva – infatti, ogni atto di prestazione e controprestazione, pur non estinguendo il vincolo negoziale, non costituisce adempimento parziale, ma adempimento pieno delle obbligazioni che da esso sorgono: il subentro del curatore nel contratto, pertanto, non impedirebbe di per sé di operare una distinzione – che è preclusa unicamente dalla norma in esame – fra i crediti del locatore aventi natura concorsuale perché sorti in data anteriore al fallimento e quelli aventi natura prededucibile perché sorti in data posteriore.
Cassazione civile sez. I, 16/06/2021, n.17218
Locazioni brevi: regime fiscale
In tema di regime fiscale delle locazioni brevi, disciplinato dall’art 4 d.l. n. 50 del 2017, la equiparazione tra la figura del responsabile di imposta e quella del sostituto di imposta è indicativa ai fini delle modalità di adempimento degli obblighi fiscali; pertanto, ai sensi del comma 5 bis del citato art. 4, i soggetti non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino canoni o corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve di immobili, in qualità di responsabili di imposta devono, attraverso un rappresentate fiscale da essi nominato e individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 d.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, effettuare una ritenuta del 21 per cento (cedolare secca) sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedere al relativo versamento con le modalità di cui all’art. 17 d.lg. 9 luglio 1997 n. 241.
T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 18/02/2019, n.2207
Giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio
Ai fini della liquidazione delle spese di lite nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio, adottata ex art. 665 c.p.c. a seguito dell’opposizione del conduttore, il valore della causa non è dato dall’ammontare della morosità su cui si fonda l’intimazione di sfratto, ma è costituito dal valore di quella parte del rapporto controverso tra le parti, ossia dal valore dei canoni scaduti e da scadere per tutta la rimanente durata della locazione. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che, non essendo stati offerti elementi sufficienti per pervenire a tale determinazione, la causa fosse di valore indeterminato).
Cassazione civile sez. VI, 19/07/2019, n.19606
Esigenze abitative di natura transitoria
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, rilevanti ex art. 26 della l. n. 392 del 1978, non va desunta dal termine di durata della locazione, stabilito dalle parti, ma dalla natura dell’esigenza abitativa che, nelle locazioni transitorie, coincide con una permanenza solo precaria e saltuaria del conduttore nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo
Cassazione civile sez. III, 02/02/2017, n.2702
Locazione di immobili ad uso abitativo: disciplina e durata
E’ rilevante e non manifestamente infondata la q.l.c. dell’art. 3 comma 8 lett. c) d.lg.14 marzo 2011 n. 23 attuativo della legge delega 5 maggio 2009 n. 42 nella parte in cui prevede che: “ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 comma 1 l. n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”, per violazione dell’art. 76 cost.
Tribunale Firenze sez. II, 15/01/2013
Durata della locazione di quattro anni
In materia di locazione, ai sensi del combinato disposto degli art. 1421 c.c. e 1 l. n. 311 del 2004, è prevista la nullità del contratto di locazione di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. In caso di omessa registrazione, ai sensi dell’art. 3 d.lg. n. 23 del 2011, ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo si applica la disciplina che prevede una durata della locazione di quattro anni, a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, che al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2 l. n. 431 del 1998 e che a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici Istat. Ne discende che, per il periodo antecedente alla registrazione, il contratto di locazione sia da considerarsi a tutti gli effetti nullo e la nullità è rilevabile anche d’ufficio dal giudice.
Tribunale Padova sez. II, 03/10/2013, n.2236
Locazione: valore della controversia
Ai fini della determinazione del valore della controversia avente ad oggetto un rapporto obbligatorio deve aversi riguardo a quella parte del rapporto che forma oggetto di contestazione (nella specie, la Corte ha ritenuto che trattandosi della cessazione di un contratto di locazione di natura transitoria durato 6 mesi, e per il quale era previsto un canone mensile, il valore della controversia, ai fini della determinazione dello scaglione applicabile, doveva essere determinato moltiplicando il canone mensile per i mesi di durata della locazione, disattendendo la tesi della ricorrente, secondo cui il valore della causa di cessazione o di risoluzione di un rapporto di locazione andava determinato in relazione all’ammontare annuo del canone).
Cassazione civile sez. II, 29/03/2013, n.7962
Nullità del contratto di locazione
Non esiste il motivo illecito che, se comune e determinante, determina la nullità del contratto, in ipotesi di locazione, stipulata dall’usufruttuario con un terzo, allo scopo di recare pregiudizio al nudo proprietario, essendo prevista a tutela di quest’ultimo la disciplina specifica dettata dall’art. 999 c.c., circa l’opponibilità e la durata della locazione, nonché la disciplina di cui all’art. 1015 c.c., che sanziona gli eventuali “abusi dell’usufruttuario”.
Tribunale Salerno sez. I, 11/03/2011
Nullità della clausola contrattuale
Non è valida una rinuncia preventiva del conduttore ai diritti discendenti da norme imperative stabilite in suo favore, dunque, la clausola contrattuale che fissa in 4 anni la durata della locazione è nulla ai sensi dell’art.79 comma 1 l. n. 392 del 1978, perché mira a limitare la durata legale del contratto, determinata dall’art. 27 l. n. 392 del 1978 in 6 anni, con rinnovo obbligatorio alla prima scadenza per altri sei anni, salvo l’esercizio del diniego di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978.
Tribunale Teramo, 03/02/2010, n.113
Durata della locazione degli immobili ad uso abitativo
Il meccanismo di transito previsto dall’art. 2, comma 6, l. n. 431 del 1998 non è applicabile a tutti i contratti in corso de iure alla data del 30 dicembre 1998, di entrata in vigore della nuova legge, ma solo a quelli che a tale data potevano essere ancora disdettati validamente, perché la maggiore durata della locazione introdotta dalla nuova legge trova applicazione ai rapporti in corso che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge, secondo il principio enunciato da Cass. n. 17995 del 2007 e Cass. n. 8943 del 2008, perché la rinnovazione tacita è regolata dalla legge vigente al momento in cui scade il termine per la comunicazione della disdetta che vale ad impedire la prosecuzione del rapporto.
Cassazione civile sez. III, 31/08/2009, n.18910
Durata locazione di immobile a uso commerciale
È nulla, per contrarietà a norme inderogabili, la clausola contrattuale introducente un termine di durata della locazione di immobile a uso commerciale inferiore a sei anni, tale nullità è peraltro soggetta al regime di cui agli art. 1339 e 1419 c.c., ossia alla regola dell’automatica sostituzione della clausola nulla con le norme imperative violate, con conseguente sanatoria dell’intero contratto.
Tale ultimo effetto, inoltre, non resta escluso neanche qualora la parte che voglia far valere la nullità del contratto assuma che l’errore circa la derogabilità del termine minimo di durata del contratto di locazione valga a configurare una ipotesi di errore di diritto, che, come tale, sarebbe idoneo a inficiare la validità dell’intero negozio; ciò in quanto, diversamente opinando, si giungerebbe alla paradossale situazione in cui il summenzionato meccanismo della sostituzione automatica delle clausole difformi (peraltro posto a presidio di interessi collettivi di preminente interesse pubblico) potrebbe essere eluso con facilità proprio invocando un presunto errore di diritto.
Corte appello Napoli sez. III, 27/06/2008, n.2482
Risoluzione del contratto di locazione
Il rinvenimento nella cosa locata di vizi incidenti sulla struttura della stessa, tali da impedirne il godimento secondo la destinazione contrattuale integrano in capo al locatore ex artt. 1576, 1577 e 1578 c.c. l’obbligo di intervenire con le riparazioni necessarie qualora i predetti vizi risultino rilevanti, preesistenti alla cessione in locazione e non conoscibili dal conduttore diligente che non si sia avvalso della facoltà di risolvere il contratto.
Qualora tuttavia, i lavori di ripristino determinino l’impossibilità di godere della cosa locata per un periodo eccessivamente lungo e comunque superiore ad 1/6 della durata della locazione, rivive nel conduttore il diritto a richiedere la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del pregiudizio del danno patito ulteriormente al mancato godimento della cosa locata.
Tribunale Salerno sez. I, 18/01/2008, n.181
[FONTE: laleggepertutti]