Per decenni il mattone ha rappresentativo l’investimento difensivo per eccellenza. Si acquistava nella convinzione che “i prezzi delle case” possono solo salire, e per lungo tempo è stato effettivamente così. Tuttavia dal 2009 il trend si è invertito e – dopo quattro anni di crisi – si stenta a vedere la luce davanti al tunnel, complice la difficoltà crescente di accedere ai mutui. Tanto pessimismo porta tuttavia a porsi un quesito: e se fosse proprio questo il momento più propizio per tornare a investire approfittando di prezzi in calo e di un potere contrattuale più forte per chi vuole acquistare?
L’andamento del settore
In realtà, a guardare i numeri del settore non ci sono molti motivi di ottimismo: nel corso del 2012 le compravendite immobiliari hanno superato di poco quota mezzo milione, un terzo in meno rispetto all’anno precedente, mentre l’Ance (l’associazione italiana dei costruttori) ha calcolato che gli investimenti in nuove abitazioni hanno registrato un calo in termini reali del 17% nel confronto con il 2011. E la situazione non dovrebbe migliorare neanche nell’anno in corso, in cui è prevista un’ulteriore flessione del 13%. Dopo tanti anni di crescita, una frenata del mercato immobiliare era da mettere in conto, ma nessuno si sarebbe aspettato una stagione di sofferenza così lunga.
Il mattone italiano, infatti, non paga solo la congiuntura negativa a livello mondiale, ma anche cause strutturali, dalle difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie (dopo che le banche hanno stretto i cordoni della borsa per limitare le sofferenze e rientrare nei parametri imposti dalle autorità internazionali) all’eccesso di offerta rispetto a una domanda che fa i conti con le tendenze demografiche (si fanno sempre meno figli). Senza dimenticare l’impatto dell’Imu, che ha ridotto i rendimenti per chi acquista immobili in ottica di investimento.
Quotazioni a sconto
Dato per scontato che è molto difficile (se non con il contributo di una buona dose di fortuna) entrare sui minimi dei mercati, proprio il pessimismo imperante nel mercato dovrebbe portare a interrogarsi se non sia il caso di investire proprio in questo settore (a patto ovviamente di avere le disponibilità economiche per farlo). Considerato anche che il mercato azionario è reduce da una lunga corsa al rialzo (che dura da dieci mesi, con piccole interruzioni) e che i margini di ulteriore rialzo per l’obbligazionario sono ormai ristretti (considerato che anche gli spread tra titoli di Stato a lungo termine sono sotto controllo).
Innanzitutto va considerato che i prezzi attuali delle compravendite sono di circa il 15% inferiori rispetto ai massimi pre-crisi (con picchi del 25% nelle aree periferiche delle grandi città). In secondo luogo che la bilancia si è spostata a favore del compratore: dato che per molte persone la cessione dell’immobile non è procrastinabile a lungo, si possono spuntare sconti importanti rispetto al prezzo iniziale di vendita, fino al 15-20%.
L’investimento nel mattone
Va ricordato comunque che l’immobiliare non è per sua natura un mercato particolarmente liquido, per cui questo può creare difficoltà in caso di futura necessità di rivendere il bene acquistato.
Fonte & Autore: Luigi Dell’Olio