Modifica dell’attribuzione in via esclusiva dei posti nel parcheggio del condominio: serve la maggioranza oppure l’unanimità?
La gestione delle parti comuni è spesso un problema in condominio. Le questioni maggiori sorgono in relazione all’attribuzione dei posti auto. Com’è noto, tutti i condòmini hanno diritto di mettere in sosta il proprio veicolo all’interno dello spazio comune adibito a ciò. Non è possibile precludere l’accesso a nessuno dei proprietari, salvo che il regolamento contrattuale non preveda il contrario. È invece possibile prevedere l’uso turnario, stabilendo i giorni in cui si può parcheggiare. Con questo articolo ci concentreremo su una questione specifica: come si cambia l’assegnazione dei posti auto in condominio?
Sul punto è intervenuta una recente sentenza della Suprema Corte [1], la quale ha affermato un importante principio, e cioè che la riassegnazione dei posti nel parcheggio va deliberata all’unanimità e non a maggioranza. Ma solo al ricorrere di certe condizioni. Se l’argomento ti interessa, magari perché anche tu vivi in condominio, prosegui nella lettura: vedremo insieme come cambiare l’assegnazione dei posti auto condominiali.
Indice
1 Parcheggio condominiale: è parte comune?
2 Parcheggio condominiale: cosa prevede il regolamento?
3 Assegnazione posti auto condominio: come funziona?
4 Riassegnazione posti auto condominio: come si fa?
Parcheggio condominiale: è parte comune?
Il parcheggio in condominio è considerato una parte comune, a meno che il titolo (cioè, l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale) non stabilisca il contrario.
Questo significa che il parcheggio condominiale può essere usato da tutti i proprietari, esattamente come avviene per l’ascensore, il cortile, il tetto, ecc.
Parcheggio condominiale: cosa prevede il regolamento?
Solo il regolamento contrattuale, cioè quello redatto dall’originario costruttore e poi recepito nei singoli atti d’acquisto ovvero quello approvato dall’assemblea all’unanimità, può impedire ad alcuni condòmini di godere del parcheggio.
Ad esempio, il regolamento contrattuale può stabilire che il parcheggio spetti solamente ai condòmini privi di box auto, oppure a quelli che abitano al pianterreno.
Al contrario, un normale regolamento votato a maggioranza non potrà precludere l’utilizzo a nessuno; potrà invece prevedere specifiche modalità di godimento, come ad esempio l’uso turnario.
In un caso del genere, il regolamento potrebbe ad esempio stabilire che, attese le ridotte dimensioni dell’area adibita a parcheggio, possano sostare nei giorni dispari i condòmini del primo e secondo piano e nei giorni pari quelli del terzo e quarto.
L’uso turnario, o la specifica modalità con cui si può godere del bene comune, può essere stabilito dall’assemblea con delibera approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.
Assegnazione posti auto condominio: come funziona?
L’assegnazione dei posti auto condominiali avviene con delibera approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
In genere, si predilige l’assegnazione quando ci sono sufficienti posti auto per accogliere i veicoli di tutti i condòmini; in caso contrario, si preferisce il criterio turnario.
Attenzione, però: l’uso ripartito degli spazi condominiali comuni stabilito con una delibera adottata a maggioranza è vietato se l’assegnazione in via esclusiva avviene per un periodo di tempo illimitato o comunque indefinito.
In questo caso, per deliberare occorre l’unanimità della compagine condominiale, perché la decisione comprime le possibilità d’uso delle parti comuni e può essere validamente adottata solo con l’assenso di tutti.
In altre parole, l’assegnazione definitiva di un posto auto equivale all’attribuzione della proprietà di quello stallo; ecco perché occorre il consenso di tutti.
Per questo motivo, la giurisprudenza [2] ha dichiarato la nullità della delibera che, assegnando senza limiti di tempo le aree di sosta, ha di fatto reso impossibile il godimento dello spazio di parcheggio agli altri condòmini.
Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo dal titolo Posto auto in condominio: si può dare in uso esclusivo?
Riassegnazione posti auto condominio: come si fa?
Mettiamo il caso che l’assemblea, dopo aver assegnato i posti auto, voglia modificarne l’attribuzione. Come procedere in questo caso?
Secondo la sentenza della Cassazione citata in apertura, è necessaria l’unanimità dei condòmini per modificare l’assegnazione dei parcheggi inizialmente voluta da tutti. Insomma: la riassegnazione dei posti auto nel cortile comune è modificabile solo con il consenso di tutti se la prima attribuzione era avvenuta all’unanimità, quale espressione di una vera e propria volontà contrattuale.
Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, la proprietaria di un’unità immobiliare, sita in un condominio, aveva impugnato la delibera assembleare che aveva deciso a maggioranza l’assegnazione del suo posto auto all’interno dell’area comune adibita a parcheggio diverso da quello alla stessa attribuito in uso esclusivo secondo un accordo precedente.
Per la precisione, era stato disposto uno scambio con quello in precedenza assegnato a un’altra condomina. Secondo la ricorrente, per lo scambio serviva il suo consenso e la delibera doveva essere approvata all’unanimità.
La condomina ha proposto ricorso in Cassazione ritenendo errata l’assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condòmini effettuata all’unanimità e modificata con delibera assembleare adottata a maggioranza anziché con un nuovo consenso di tutti i condòmini.
Per i Supremi giudici, il ricorso è fondato in quanto «la delibera non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condòmini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condòmini».
Insomma la riassegnazione dei posti auto condominiali deve avvenire all’unanimità se la prima attribuzione è stata stabilita con il consenso di tutti, in quanto assegnazione a tempo indeterminato;
se invece la prima assegnazione è avvenuta a maggioranza, in quanto l’attribuzione non era definitiva, allora anche per la riassegnazione è sufficiente la stessa maggioranza.
Fonte: laleggepertutti