In generale, se per le opere di ordinaria amministrazione necessarie alla manutenzione e conservazione dell’edificio l’amministratore può procedere autonomamente, senza la necessità dell’autorizzazione dell’assemblea, rientrando tra i compiti propri del suo mandato, per quelle straordinarie invece vale la regola opposta, salvo si tratti di interventi che rivestano i caratteri dell’urgenza. Queste, in sintesi, le istruzioni fornite sino ad oggi dalla giurisprudenza in merito ai lavori condominiali.
Cerchiamo, più nel dettaglio, di comprendere quali opere si possono realizzare senza il consenso condominiale.
L’articolo 1135 del codice civile è chiaro nell’affermare che l’assemblea di condominio provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni» previa costituzione del fondo speciale ove accantonare preventivamente i contributi dovuti da ciascun condomino (ciò al fine di evitare i noti fenomeni di morosità). «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea utile». Di tanto avevamo già parlato nella nostra guida sui Lavori urgenti in condominio.
Le opere dunque che l’amministratore può autorizzare senza il consenso dell’assemblea sono unicamente quelle urgenti e necessarie, senza le quali si potrebbero procurare danni alle parti comuni dell’edificio o alle singole proprietà o a terzi.
Ad esempio, rientrano tre le opere urgenti, eseguibili senza previo consenso dell’assemblea, le opere di prevenzione incendi, la messa in sicurezza di cornicioni e calcinacci che minacciano di cadere, la riparazione di un ascensore rotto (che impedisca ai più anziani di raggiungere, a piedi, il proprio appartamento) o di un gradino delle scale. Anche la sostituzione di una cisterna può rientrare tra le opere urgenti, atteso che, senza di essa, potrebbe mancare l’acqua nelle unità abitative. Stesso discorso per l’esecuzione di interventi di messa in sicurezza e stabilità dell’edificio ordinati dall’amministrazione locale, la cui mancata esecuzione potrebbe comportare il rischio di sanzioni. Si pensi anche a un temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.
Non basta quindi che la spesa sia necessaria all’edificio ma deve essere anche urgente. Inoltre è necessario che l’amministratore ne riferisca all’assemblea alla prima riunione utile successiva all’avvio dei lavori.
Se l’intervento è frazionabile (ad esempio, nel caso del tetto che rischia di crollare solo in alcuni punti), l’amministratore deve limitarsi ad effettuare lo stretto indispensabile (messa in sicurezza dello stabile), rinviando ulteriori decisioni all’assemblea che provvederà a convocare in tempi brevissimi.
Si ha, quindi, urgenza in caso di una stretta, immediata ed impellente necessità di operare al fine di evitare che una situazione di pericolo, anche solo potenziale, si trasformi in breve tempo, in un grave pregiudizio per la collettività condominiale o comunque che si aggravi sensibilmente, arrecando maggior danno al condominio.
Un danno già noto ai condomini non può essere considerato urgente a meno che lo stesso non degeneri.
Se l’assemblea non approva l’operato dell’amministratore e non ratifica l’esborso da questi effettuato, l’amministratore non può ottenere alcun rimborso a meno che se lo faccia riconoscere dal giudice che sarà chiamato a verificare il requisito dell’urgenza.
Laddove i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni. Il che significa che il condominio non è tenuto a pagare la ditta appaltatrice.
Ad attivarsi per eseguire i lavori urgenti può anche essere il singolo condomino che poi ha diritto di rivalersi nei confronti del condominio per la restituzione di quanto anticipato. In particolare, l’amministratore autorizza le spese urgenti per le cose comuni fatte dal singolo condomino, onde consentirgli il diritto al rimborso. Invero il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (così dispone l’articolo 1134 del codice civile).
Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell’urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell’amministrazione dei beni in proprietà.
Fonte: La Legge per tutti